5 CONSEILS AVANT D’ACHETER UN CONDO DIVISE

Même si le projet de loi visant à mieux encadrer la copropriété au Québec a été adopté en décembre 2019, cela ne vous dispense pas de bien vous renseigner avant de devenir propriétaire d'un logement en copropriété.

Avant de faire votre choix entre un condo divise (logement indépendant qui possède son propre numéro de cadastre) et un condo indivise (forme de propriété commune où il n’y a qu’un seul numéro de cadastre), renseignez-vous sur le statut de la copropriété qui vous intéresse et sur ce qu’il implique. Pour ce faire, n’hésitez pas à vous adresser à un notaire.

Les conseils qui suivent concernent la copropriété divise, par laquelle vous devenez propriétaire d’une partie privative (votre logement et votre stationnement, par exemple), mais aussi d’un pourcentage des parties communes de l’immeuble.

1. La vie de condo est-elle pour vous? 

Vivre en condo signifie se soumettre à la déclaration de copropriété et à ses règlements. Ce contrat notarié décrit vos droits, vos obligations et vos limites comme copropriétaire. On y trouve toutes les exigences et interdictions spécifiques. Par exemple, il peut être défendu d’avoir des animaux ou de posséder un barbecue, de laisser des objets sur votre balcon, d’entreprendre certains travaux ou de faire trop de bruit. Ce contrat peut par ailleurs indiquer s’il est obligatoire de souscrire certaines protections d’assurance. Vérifiez si ces mentions conviennent bien à votre mode de vie, car si vous ne respectez pas la déclaration de copropriété ou ses règlements, vous vous exposez à des poursuites de la part du syndicat ou d’un copropriétaire.

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2. Méfiez-vous des frais de condo trop bas 

Les frais de condo sont très bas, « quelle chance! ». Pas si vite : cela pourrait indiquer que l’immeuble n’est pas bien entretenu ou qu’il est mal géré, et ainsi plus à risques de subir un sinistre ou de perdre de sa valeur. Pourquoi? Car ces frais permettent entre autres l’entretien régulier du bâtiment ainsi que le paiement des assurances et des taxes. Ils servent aussi à garnir le fonds de prévoyance, ce « coussin » nécessaire pour les travaux majeurs ou les réparations urgentes. Selon le Code civil du Québec, au moins 5 % des charges communes récoltées auprès des copropriétaires doivent y être versées. Plusieurs experts croient toutefois que ce chiffre n’est pas suffisant et qu’en cas de problème important, les copropriétaires devront payer des cotisations spéciales élevées.

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3. Informez-vous de fond en comble 

Ne vous contentez pas de lire la déclaration de copropriété; vérifiez aussi si les règles écrites sont réellement appliquées. Consultez tous les documents nécessaires pour bien mesurer dans quoi vous vous embarquez :  

• les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires
• le carnet d’entretien et la liste des travaux à venir
• le certificat d’état d’immeuble (s’il existe)
• l’état des finances et du fonds de prévoyance (rapports financiers)
• le certificat de localisation
• le règlement de l’immeuble (s’il existe)

Vous n’avez pas accès à ces documents tout de suite? Votre promesse d’achat devrait alors être conditionnelle à leur consultation et à votre déclaration de satisfaction.

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4.  Faites une inspection professionnelle 

Nul n’est à l’abri des vices cachés, même quand il est question du rutilant condominium de l’année! Neuf ou non, votre logement devrait être inspecté par un expert. Vérifiez que celui-ci est bien membre de l’ordre de sa profession (ingénieur, architecte, évaluateur agréé ou technologue) et possède une assurance professionnelle, ce qui vous protège en cas d’erreur ou d’omission de sa part. Il est aussi fortement recommandé de faire une inspection sommaire des sections communes du bâtiment (toiture, escaliers, etc.), surtout si vous n’achetez pas neuf. Lisez attentivement les documents – procès-verbaux et autres – pour connaître l’état de l’immeuble et les travaux prévus.

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5. Redoublez de prudence si vous achetez « sur plan »  

Acheter un condo avant même sa construction est chose commune, mais de mauvaises surprises peuvent survenir, comme une date de livraison reportée, un vice caché ou un défaut grave. Assurez-vous que le promoteur a un plan de garantie (obligatoire selon le type et la taille de bâtiment), qui regroupe ses obligations et engagements envers les acheteurs, et lisez bien ce dernier. Conservez aussi tous les documents qui vous sont remis, même les publicités et les dépliants. Tout cela vous protégera si l’unité qu’on vous livre diffère de ce qu’on vous a promis. Un exemple? Si la superficie finale nette de votre condo est différente de celle annoncée, vous pouvez poursuivre le promoteur devant les tribunaux. 

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Pour mieux connaître ce que la vie de condo implique, consultez le site lacopropriete.info et lisez tous nos articles sur la copropriété.