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LES HAUTS ET LES BAS D’UNE PROPRIÉTAIRE D’IMMEUBLES À REVENUS


LES HAUTS

LE SENTIMENT D’ACCOMPLISSEMENT


L’immobilier a permis à Ritza Vieux de reprendre sa vie en main. « Je n’avais aucun actif, et beaucoup de choses échappaient à mon contrôle », se souvient la propriétaire. « Mon premier triplex, ça a été mon école ; celui qui m’a fait reconnaître la force que j’avais », ajoute-t-elle.


UN INVESTISSEMENT QUI S’« AUTOFINANCE »


Avec les années, le bâtiment prend de la valeur, les loyers remboursent l’hypothèque et l’équité augmente, ce qui permet de dégager une source de financement avantageuse et d’acquérir d’autres propriétés. « Mon premier immeuble m’a ainsi permis de réaliser mon rêve de devenir une investisseuse à succès », résume la propriétaire.


RÉNOVER, C’EST PAYANT !


En plus de justifier une hausse du loyer, les rénovations ont d’autres retombées positives. « Ça augmente la valeur du bâtiment, mais aussi la qualité des locataires, explique Ritza Vieux. Quand on s’occupe de ses affaires, les occupants font plus attention eux aussi. »


LES CALCULS SONT ASSEZ SIMPLES


Même si le prix de vente paraît intimidant, le calcul de rentabilité d’une propriété est plutôt simple. « Un bon point de départ, c’est de viser 10 fois les revenus », résume Ritza Vieux. « Comme un immeuble qui coûte 500 000 $ avec des revenus de 50 000 $ par année ; vous regardez ensuite si les dépenses récurrentes sont raisonnables », donne-t-elle en exemple.



FINANCES

LES HAUTS ET LES BAS D’UNE PROPRIÉTAIRE D’IMMEUBLES À REVENUS


Lorsque les taux d’intérêt sont accessibles et que les loyers sont élevés, l’achat d’une propriété à revenus devient attrayant. Êtes-vous prêt à faire le grand saut ? Après cinq ans à acquérir des plex à Montréal-Nord et à Ahuntsic, Ritza Vieux nous fait part des hauts et des bas de la vie de proprio.


CONSEILS DE PROPRIO

GARDEZ VOS BONS LOCATAIRES


Ritza Vieux préfère limiter les augmentations annuelles de loyer et demeurer sous le prix du marché pour encourager ses bons locataires à rester.


FAITES-EN UN PEU CHAQUE ANNÉE

Rafraîchir la peinture, effectuer des réparations mineures, vérifier la toiture et le système de plomberie bon an mal an : l’entretien régulier évite de gros problèmes, plus tard, qui peuvent occasionner des dépenses plus élevées.


SOYEZ BIEN ENTOURÉ

Avec les années, Ritza Vieux s’est bâti une belle équipe : son plombier, son électricien, son homme à tout faire et, surtout, son courtier immobilier. Elle est membre de l’Association des propriétaires du Québec, de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec et de divers groupes sur les réseaux sociaux : « Ça aide à garder le moral et à s’inspirer des problèmes vécus par d’autres propriétaires pour régler les nôtres », dit-elle.


L’IMMOBILIER ENRICHIT LA VIE

Selon Ritza Vieux, les jeunes investisseurs ne doivent pas se laisser intimider par la peur. « L’investissement immobilier, c’est une école qui nous apprend à devenir leaders, visionnaires, stratèges et négociateurs ; des compétences qui sont transférables au travail et dans le quotidien. Ça vaut le coût ! » conclut la propriétaire.


LES BAS

DE PREMIÈRES ANNÉES TRÈS DIFFICILES


Ritza Vieux a pu acquérir son premier triplex à bon prix parce que le bâtiment avait grand besoin de rénovations. Et ce ne sont pas les loyers qui ont aidé à couvrir ces dépenses : « Un premier locataire n’a rien payé pendant un an jusqu’à son éviction, et une deuxième s’est enfuie, ce qui a laissé le logement vacant pendant 16 mois, raconte-t-elle. Chaque mois, je dépensais de l’argent que je n’avais pas. »


DÉPENSES IMPRÉVUES…

La propriétaire épargne systématiquement une partie des loyers pour couvrir les impôts et les taxes, et se bâtir un fonds d’urgence pour les dépenses imprévues. « La tuyauterie qui lâche, une toilette qui fuit, un lavabo qui coule, une plinthe de chauffage qui brise : il n’y a jamais une année sans problèmes ! » énumère Ritza Vieux.


… ET DÉPENSES RÉCURRENTES

Il y a des travaux majeurs qui ne doivent être réalisés que rarement, comme refaire la toiture ou remplacer les fenêtres. Or, ce sont surtout les dépenses récurrentes qu’il faut surveiller de près. « Avant d’acheter, j’étudie les frais d’entretien, de chauffage, de déneigement, de gazon… », explique Ritza Vieux. Elle poursuit : « C’est essentiel pour déterminer les vrais revenus par rapport au prix demandé. »


DÉLICATE GESTION DE CONFLITS

Être propriétaire, c’est souvent se retrouver au milieu de conflits épineux entre les locataires. « Quand une famille occupe un logement au-dessus d’une personne seule, les problèmes n’en finissent plus, indique Ritza Vieux. Ça crée une situation difficile à désamorcer, où il faut s’assurer que des locataires aux besoins opposés jouissent tout de même de leur logement. »

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